Справочная информация:
Неустойка и проценты за нарушение ДДУ не начисляются до 01 января 2021 года
В связи с пандемией коронавируса правительство установило, в частности, что с 3 апреля до 1 января 2021 года не начисляется неустойка:
- за нарушение дольщиком срока внесения платежа по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
- нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства.
При определении размера убытков за нарушение обязательств по ДДУ не учитываются убытки, причиненные в период с 3 апреля до 1 января 2021 года. То же самое касается убытков, возникших из-за введения режима повышенной готовности или ЧС на территории, где находится строящийся объект.
Также в указанный период не начисляются проценты, которые застройщик должен уплатить дольщику (например, если последний отказался от ДДУ в одностороннем порядке).
До 1 января 2021 года предоставлена отсрочка по уплате названных процентов и неустойки, возмещению убытков, требования о которых предъявлены застройщику до 3 апреля.
Документ: Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423
Статья:
Застройщик нарушает сроки сдачи жилья? Застройщик нарушает условия договора долевого строительства?
В таком случае, за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).
Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве
Застройщик должен уплатить гражданину – участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
- если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
- при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Размер неустойки (пеней)
Размер неустойки (пеней) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства рассчитывается по следующей формуле (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ):
Размер неустойки = Цена договора * 1/300 * размер ключевой ставки (ставка рефинансирования) на день расчёта * Количество календарных дней просрочки * 2.
Обратите внимание на то, что расчёт должен производиться поэтапно в соответствии с изменениями ключевой ставки.
Размер такой неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пеней), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 21 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Досудебное взыскание неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Подготовьте претензию (требование) застройщику о добровольной уплате неустойки
Целесообразно направить претензию (требование) в письменной форме путём доставки документа в офис затройщика, либо почтовым отправлением ценным заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. К претензии (требованию) необходимо приложить: расчёт суммы неустойки (пеней), копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.
Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239).
О сумме причиненных убытков можно также указать в претензии (требовании) к застройщику.
Если в течение указанного в претензии (требовании) срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.
Обратите внимание! Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска (ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100, ч. 1 ст. 103.1 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
Порядок судебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке вы можете обратиться к юристам или адвокатам, специализирующимся по данной категории споров.
После того как решение суда вступит в законную силу, либо после того как юристы застройщика попытаются оспорить решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, и если апелляционная инстанция оставит без изменения решение суда первой инстанции, а жалобу застройщика без удовлетворения, то только в этом случае вы можете получать исполнительный лист для принудительного взыскания неустойки.
После того как вы получите исполнительный лист, его можно предъявить в любую ИФНС для получения сведений о наличии банковских счетов застройщика, а после документ предъявить непосредственно в банк, либо сразу предъявить исполнительный документ судебным приставам-исполнителям, которые обязаны установить счета и имущество должника, на которое впоследствии обратить взыскание.
ОЧЕНЬ ВАЖНО!!!!!
Почти все застройщики знают как и всегда ищут возможность создать условия или ситуацию в которой участнику (дольщику) придётся доказывать в суде факт того, что участник не отказывался и не уклонялся от принятия объекта долевого строительства.
То есть, застройщик будет провоцировать и создавать условия участнику долевого строительства, побуждающие к действиям направленным на нарушение Закона “Об участии в долевом строительстве”, а именно в части уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.
- Внимательно отслеживайте почтовые отправления. При передаче объекта застройщик направляет письменное сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
- Если вы имеете намерение взыскать неустойку в обычном порядке, без особых усилий и затраченных нервов, то не затягивайте сроки принятия объекта долевого строительства, в том числе при наличии незначительных недостатков на объекте.
Таким образом, если вам застройщик назначил дату осмотра и принятия объекта долевого строительства, то вам следует пригласить на платной основе “приёмщика” с опытом строительства для принятия выполненных работ, чтоб все замечания и недостатки зафиксировать грамотными терминами и понятиями, оформить все нарушения актом.
Застройщик, как правило, устанавливает срок для устранения недостатков в течение двух недель, но и бывает, что берёт 30 дней для устранения недостатков. И вот в этот момент застройщик может повести себя не добросовестно. Есть в практике случаи направления участникам в этот период времени односторонние акты о сдаче-приёмке объекта долевого в связи с отказом от принятия объекта долевого строительства участником.
| Наименование услуг | Стоимость услуг |
|---|---|
| Подготовка письменной претензии о выплате неустойки в адрес застройщика | 5 000,00 ₽ |
| Подготовка искового заявления о взыскании неустойки с застройщика в суд | 10 000,00 ₽ |
| Комплексное ведение дела (направление письменной претензии, участие в судебных заседаниях, взыскание неустойки через УФССП или через банки на счёт участника долевого строительства) | 30 000,00 ₽ (плюс 10 % от стоимости исковых требований к фиксированной стоимости) |