14 августа 2013 года между гражданкой Т. (Далее – Истец) и ООО «Родные Земли», действующим на основании агентского договора от имени гражданина П.(Далее – Ответчик), заключен договор об условиях продажи земельного участка № —————/——-/— (Далее – Договор ——–), которым стороны определили порядок приобретения Истцом у Ответчика в собственность за 548 450,00 руб. земельного участка, площадью 1 567 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, —————————————————————————————–, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером —-:—:——–:—-, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования для дачного строительства.
Согласно п. 7 Приложения № 1 к Договору ——-, покупатель принял на себя обязательство заключить с лицом, выполняющим работы по реконструкции и строительству подъездных путей и организации внутри поселковой дорожной сети, электрификации и выкупа земельных участков для размещения зон общего пользования, в целях финансирования таких работ в срок по указанию представителя продавца договор, предусматривающий внесение покупателем денежных сумм из расчёта 10 000 руб. – за 100 кв.м. приобретаемого земельного участка на строительство дорог, 50 000 руб. – за услугу по получению технических условий и подписание договора на присоединение к электрической сети, 5 000 руб. – на выкуп зон общего пользования.
05 августа 2014 года гражданка Т. на основании договора № ———/–/– купли-продажи земельного участка, заключённого с гражданином П., приобрела земельный участок с кадастровым номером —–:—:——-:—-, являющийся предметом Договора ———.
15 марта 2014 года между гражданином П. (Далее – Ответчик) и гражданкой Т. (Далее – Истец) заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка № ———-/—–/—— (Далее – Предварительный договор).
Согласно предмета Предварительного договора, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи (“Основной договор”), в соответствии с условиями которого Продавец обязуется передать в долевую собственность Покупателя 1/164 доли (Далее – Доля) земельного участка площадью 19 344 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства (Далее – Участок), с условным номером –, согласно схеме раздела Исходного участка (Приложение № 1), который будет выделен в будущем, путём раздела, из исходного земельного участка, указанного в п. 1.4. Предварительного договора, а Покупатель обязуется принять и оплатить Долю в соответствии с условиями Предварительного договора.
Стоимость Доли составила 156 700,00 (сто пятьдесят шесть тысяч семьсот) рублей 00 копеек.
Как указано в п. 1.4. Предварительного договора, что на момент заключения Сторонами Предварительного договора, Продавец имеет в собственности земельный участок общей площадью 921 400 кв.м., кадастровый номер —–:—–:——-:—-, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, местоположение: Московская область, ————————————, (Исходный участок), частью которого является участок, указанный в п. 1.1. Предварительного договора, Долю которого намерен приобрести Покупатель.
Согласно п. 1.5. Предварительного договора, существенным условием Предварительного договора являются отлагательные условия при наступлении которых в совокупности у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательными условиями стороны понимают:
- 1.5.1. государственная регистрация права собственности Продавца на участок с получением на его имя свидетельства о государственной регистрации права силами и за счет Продавца;
- 1.5.2. приведение участка в состояние, пригодное для круглогодичного движения легкового и грузового автотранспорта (грузоподъемностью до 40 тонн, не более 3 осей), с твердым покрытием (ПГС), с шириной дорожного полотна не менее 5 м.;
- 1.5.3. исполнение сторонами договора № ————–/————/——- от 14 августа 2013 года об условиях продажи земельного участка в поселке, заключенного между Покупателем (Гражданкой Т.) и ООО “Родные Земли”, действующим от имени Продавца (Гражданина П.) в качестве Агента.
Согласно п. 2.1. Предварительного договора, продавец своими силами, за свой счёт, производит все необходимые действия по государственной регистрации права собственности Продавца на Долю участка и за свой счёт выполняет условия, указанные в п. 1.5.2. в срок до 30.12.2014 года.
Согласно п. 2.4. Предварительного договора, Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 30 декабря 2014 года.
Согласно п. 2.5. Предварительного договора, в случае создания Дачного некоммерческого партнерства, имеющего целью ведение хозяйственной деятельности в поселке до момента заключения основного договора, Покупатель обязан вступить в данное партнерство и передать партнерству права требования Покупателя по настоящему договору, в зачет встречного требования партнерства по внесению целевого взноса, на создание/приобретение объектов инфраструктуры, а именно – внутрипоселковой дорожной сети; вышеуказанный зачет производится в день приема покупателя в члены партнерства.
Согласно п. 3.4. Предварительного договора, все расчёты между Продавцом и Покупателем по уплате денежной суммы, указанной в пункте 3.1 Предварительного договора, осуществляются путём уплаты покупателем указанных денежных сумм на расчётный счёт ИП С.Е.Г., адрес: г. Москва, ул. ———, д. —-, корпус —, кв. —–, ОГРНИП 310774613201141, ИНН 772665161439 по следующим реквизитам:
– расчётный счёт № —————————, в КБ «СПЕЦСЕТЬСТРОЙБАНК» (ООО) г. Москва, к/с ————————–, БИК 044579146, в связи с заключенным между Принципалом и ИП С.Е.Г. договором Подряда от 29.08.2013 года, на выполнение работ по приведению Участка в состояние, отвечающее условию, указанному в п. 1.5.2. Предварительного договора. Все денежные средства, уплаченные покупателем в рамках Предварительного договора на расчётный счёт ИП С.Е.Г., в соответствии с условиями Предварительного договора, считаются уплаченными Продавцу – гражданину П.
22 марта 2014 года Покупатель (гражданка Т.) перевёл на счет ИП С.Е.Г. денежные средства в размере 78 350,00 (семьдесят восемь тысяч триста пятьдесят) рублей 00 копеек. 19 июля 2014 года Покупатель (гражданка Т.) перевёл на счет ИП С.Е.Г. денежные средства в размере 78 351,00 (семьдесят восемь тысяч триста пятьдесят один) рубль 00 копеек.
В Указанный в Предварительном договоре срок, 30 декабря 2014 года, Продавец не заключил и не подписал с Покупателем Основной договор, не передал Покупателю по Акту приёма-передачи долю земельного участка, тем самым не исполнил условия Предварительного договора.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства сторон, предусмотренные Предварительным договором были прекращены, так как до окончания указанного срока (30 декабря 2014 года) основной договор купли-продажи доли земельного участка заключён сторонами не был, и у Ответчика, по вине которого доля в земельном участке не была передана в собственность Истца, не имеется каких-либо правовых оснований для удержания внесённых денежных средств.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закреплёнными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь ввиду.
Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
В пунктах 4.1. – 4.6. Предварительного договора, сторонами согласованы условия и порядок возврата гарантийного взноса в случае расторжения договора, в том числе в связи с неисполнением продавцом своих обязательств.
ТСН «Я——– Р——-», целью деятельности которого является объединение собственников земельных участков на территории формируемого посёлка «Я——- Р——–» для приобретения и эксплуатации объектов инфраструктуры, согласно выписки ЕГРЮЛ создано 19 июля 2017 года, то есть уже после истечения срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи доли земельного участка Предварительным договором от 15 марта 2014 года.
Гражданин П. в судебном заседании пояснил, что не направлял в адрес гражданки Т. никаких писем с предложением о вступлении в члены вновь созданного ТСН «Я——- Р——» со ссылкой на пункт 2.5. Предварительного договора.
Согласно публичной кадастровой карте Росреестра, земельный участок с условным номером —, являющийся предметом Предварительного договора от 15 марта 2014 года, имеет кадастровый номер —:—:———:——-, дата государственной регистрации права 18 апреля 2014 года, номер государственной регистрации права — – ————-/——/—— – ——.
Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав собственности на объект недвижимости, 31 мая 2018 года гражданин П. передал земельный участок с условным номером —-, являющийся предметом Предварительного договора от 15 марта 2014 года, кадастровый номер —:—:———:——-, в ТСН «Я——- Р—–». Государственная регистрация перехода права собственности от 31 мая 2018 года, номер — – ————-/——/—— – ——.
Претензия гражданки Т., направленная 14 августа 2019 года, в адрес гражданина П., о возврате ей гарантийного взноса уплаченного по Предварительному договору от 15 марта 2014 года, оставлена гражданином П. без удовлетворения.
02 сентября 2019 года Ответчик получил почтовое отправление с письменным требованием.
Срок исковой давности Истцом не пропущен, а также исковая давность не может быть применена в качестве самостоятельного основания для отказа в иске по следующим основаниям.
По общим правилам статьи 190 ГК РФ, Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Общие правила сроков исполнения обязательств определены в статье 314 ГК РФ, из которой следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
Условия пунктов 1.5., 2.5. Предварительного договора от 15 марта 2014 года, установившие отлагательные условия в отношении срока заключения основного договора, предусмотренного пунктом 2.4. Предварительного договора, были сформулированы гражданином П., подготовившим проекты этих документов.
При толковании условий Предварительного договора от 15 марта 2014 года, в части наступления у его сторон обязанности заключить основной договор и начала течения срока исковой давности для требований Истца о возврате Ответчиком гарантийного взноса, уплаченного по данному договору, необходимо учитывать разъяснения пунктов 23 – 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пунктов 1, 8 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 43 от 29 сентября 2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», а также правовые позиции, приведённые в пункте 11 постановления ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и её пределах».
Основной договор не был заключён сторонами в указанный в Предварительном договоре срок до 30 декабря 2014 года, поскольку к этой календарной дате ещё не наступили все те отлагательные условия, перечисленные в пункте 1.5. Предварительного договора, с наступлением которых у его сторон возникла обязанность заключить основной договор (не было завершено строительство внутри поселковой дорожной сети), а также не было создано предусмотренное пунктом 2.5. Предварительного договора дачное некоммерческое партнёрство, обязанность по вступлению в которое принял на себя покупатель в рамках Предварительного договора.
Условия, указанные в п.п. 1.5.2., 2.1. Предварительного договора, а именно выполнение работ по приведению участка в состояние, пригодное для круглогодичного движения легкового и грузового автотранспорта (грузоподъёмностью до 40 тонн, не более 3 осей), с твёрдым покрытием (ПГС), с шириной дорожного полотна не менее 5 м. не были выполнены в срок до 30 декабря 2014 года.
Таким образом, до указанной даты, когда наступило одно из событий, указанных в качестве отлагательных условий в пункте 1.5. Предварительного договора, ни у Истца, ни у Ответчика ещё не возникли обязательства по заключению основного договора.
Окончательную возможность заключения основного договора купли-продажи по условиям Предварительного договора от 15 марта 2014 года между продавцом гражданином П. и покупателем гражданкой Т. была утрачена 31 мая 2018 года, когда гражданин П. безвозмездно передал земельный участок, кадастровый номер — – ————-/——/—— – ——, в собственность ТСН «Я———- Р———».
Соответственно, до 31 мая 2018 года у гражданина П. ещё не возникала обязанность возвратить гарантийный платёж в связи с его отказом от заключения основного договора, а гражданка Т. не знала и не должна была знать о нарушении продавцом её права покупателя на возврат гарантийного взноса, уплаченного по Предварительному договору в связи с уклонением продавца от заключения основного договора купли-продажи.
Именно с этой даты, а не с календарной даты, указанной в пункте 2.4. (30 декабря 2014 года) Предварительного договора от 15 марта 2014 года, исчисляется общий трёхлетний срок исковой давности по настоящему иску с учётом его предмета и оснований.
Доводы Ответчика о том, что гражданка Т. заведомо недобросовестно осуществляет свои права собственника земельного участка, находящегося на территории дачного посёлка, безвозмездно эксплуатирующей внутри поселковую дорожную сеть ТСН «Я——– Р——-» не является основанием для отказа в исковых требованиях.
Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Гражданин П., согласно ст. 56 ГПК РФ, не представил суду доказательств, объективно подтверждающих, что гражданка Т. заведомо недобросовестно осуществляла свои гражданские права покупателя по Предварительному договору, потребовав возврата гарантийного взноса, уплаченного ею по такому договору в обеспечение заключения основного договора купли-продажи доли земельного участка, который на момент предъявления претензии (14 августа 2019 года) уже был передан продавцом гражданином П. в собственность ТСН «Я———- Р——–» без согласия покупателя гражданки Т.
Согласно вышеизложенному, признаков злоупотребления правом со стороны Истца судом не усмотрено.
Судом решено взыскать с гражданина П. сумму неосновательного обогащения в размере, указанном в Предварительном договоре, проценты за неправомерное удержание денежных средств, судебные издержки.